担保評価というのは、金融機関がローンの融資を行う際に、担保になる土地や建物が時価ではいくらになるのかを計算したものです。

担保評価は、不動産鑑定士が公表されている地価や近隣の物件の売買価格などを参考に算出します。

金融機関は、この担保評価をもとにして融資可能額を判断しますが、実際の融資金額は、この担保評価に担保掛目（一定の割合）をかけて決定します。

ちなみに、同じマンションでも階数や角部屋かなどによっても担保評価は異なります。

担保掛目は、一般的には80％程度ですが、厳しい金融機関では70％程度のところもあるようです。

具体的には、担保評価が4,000万円で担保掛目が80％だとすると、借入可能額は3,200万円（4,000万円×80％）となり、頭金が800万円必要ということになります。

また、担保掛目には、経過年数による建物の劣化や競売にかかる費用なども含まれています。

ちなみに、新築マンションの購入などでは、通常、融資上限金額は担保評価の80％となっていますが、借換えの場合には、担保評価の120〜300％まで借入可能という金融機関もあります。

ただし、借換えの保証料が高くなりすぎると、デメリットになってしまいますので注意が必要です。